信托

24个月期，规模13000万元：

100万元≤单笔认购金额 ＜300万元10%

300万元≤单笔认购金额10.5%


按季分配利息收益，到期还本付息。

向滁州星联投资发展有限公司（以下简称滁州星联）发放委托贷款，资金用于安徽省滁州市政安居工程项目建设。

1.财政作保。滁州市人大将项目回购款出具决议并列入政府财政预算。

2.土地抵押。万联置业将其位于滁州市琅琊新区的红星美凯龙项目国有土地使用权（面积约150亩，折合3798.10元/平方米，商业容积率4.7，住宅容积率2.88）抵押给兴业银行。

抵押物估值3.8亿元，以本次融资1.8亿元计算，抵押率47.37%（折合1800元/平方米，据搜房网数据，该住宅项目临近区域平均售价4000元/平方米）。

3.股权质押。
（1）滁州星联实际控制人徐庆祝将滁州星联60%股权质押给上海锐懿资产；
（2）安徽万联投资集团有限公司（以下简称万联集团）将万联置业60%股权质押给上海锐懿资产。

4.连带担保。
（1）万联集团提供不可撤销的连带责任担保；
（2）万联置业提供不可撤销的连带责任担保；
（3）滁州星联实际控制人徐庆祝先生提供无限连带责任担保。

5.项目管理。
上海锐懿资产向：
（1）滁州星联、万联置业委派一名董事，对其重大事项具有一票否决权；
（2）滁州星联、万联置业委派一名财务代表，监管其经营管理及财务信息。

第一还款来源：滁州市政府对滁州市政安居工程回购款（回购款约5.3亿元）；

第二还款来源：滁州万联置业有限公司（以下简称万联置业）红星美凯龙销售收入（位于滁州市琅琊区，分商业和住宅两部分，住宅18万平方米全部销售，按周边楼盘平均售价4000元/平方米计算，可实现销售收入72000万元）;

第三还款来源：抵押物和质押物的处置所得（位于滁州市琅琊新区红星美凯龙商业及住宅用地，总面积150亩，估值3.8亿元）;

第四还款来源：担保人的代偿（担保人系综合性地产开发公司，拥有多家子公司；截至2012年12月31日，总资产7.3亿元，净资产3.7亿元）。

一、项目说明

1.融资人滁州星联简介。
公司成立于2010年5月，注册资本3000万元。截至2012年12月31日，公司总资产4.6亿元，净资产3亿元，资产负债率28.99%。

2.滁州红星美凯龙项目简介。
滁州红星美凯龙国际家居生活广场位于安徽省滁州市金山路淮河路一线（具体位置如下图），距滁州中心城区2公里。

项目分A、B两区：（1）A区为商业广场，总建筑面积25.51万平方米，容积率4.70，地上主体五层（局部六层），建筑面积20.71万平方米；地下两层，建筑面积4.8万平方米（其中地下车库1.2万平方米），地下停车位1600个，地上停车位400个；（2）B区为配套住宅小区，总建筑面积18万平方米，容积率2.88，共14栋18-26层住宅，停车位1200个。

项目总投资约15亿元，按搜房网周边楼盘平均销售价格4000元/平方米计算，可实现销售收入72000万元。

3.担保人万联集团简介。
公司注册资本5000万元，实际控制人徐庆祝先生，是一家综合性房地产投资开发公司，拥有合肥日东房地产投资有限公司、合肥新辰置业有限公司、合肥金都商业管理有限公司、滁州星联投资发展有限公司、海门绣品园房地产有限公司、南通万联物业管理有限公司、安徽无为百胜金龙矿业有限公司等多家分子公司。

截至2012年12月31日，公司总资产7.3亿元，净资产3.7亿元，资产负债率49.32%。

4.担保人万联置业简介。
公司于2012年11月14日成立，是万联集团为开发红星美凯龙项目与上海红星美凯龙实业有限公司共同出资设立的项目公司，万联集团持股95%。

5.融资项目简介。
项目工程为滁州市清流人家安置房工程、徽州路工程、览山路工程。截至2012年12月31日，预计工程施工成本5亿元，政府回购5.3亿元，项目已投入约4.8亿元。

览山路工程已于2011年7月完工；清流人家安置房工程已完工约99%；徽州路项已完工73%，预计整体完工时间2013年上半年。

6.滁州市政府简介。
2012年，安徽省滁州市实现GDP 970.7亿元，财政收入153.2亿元。

二、管理人说明

1.资管公司上海锐懿资产管理有限公司简介。
公司注册资本2000万元，是泰信基金管理有限公司的全资子公司。

2.泰信基金管理有限公司简介。
公司成立于2003年，注册资本为2亿元，股东是山东省国际信托投资有限公司、江苏省投资管理有限责任公司和青岛国信实业有限公司。