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当房地产企业决定平仓时 房地产信托又该如何呢?

在“不炒房”的政策导向下,信托公司近年来在开展房地产业务时非常谨慎。据信托业协会公布的数据,截至2021季度第三年底,投资于房地产业的信托余额为1兆9500亿元,同比下降18.13%,环比下降6.30%。

在“不炒房”的政策导向下,信托公司近年来在开展房地产业务时非常谨慎。据信托业协会公布的数据,截至2021季度第三年底,投资于房地产业的信托余额为1兆9500亿元,同比下降18.13%,环比下降6.30%。

重压下的风险控制措施

对于一个房地产项目来说,风险控制措施就像建造承重墙一样。如果进展顺利,各方可能会忽视它的存在,至多在装修过程中会感到受阻。一旦建筑物即将倒塌,有效的风险控制措施可以起到有力的支撑作用,并至少保持一个小的喘息空间。但是,如果发生区域性强震,风险控制措施也可能无效。这里有一些例子:

(1)房地产抵押担保

建立土地使用权和建筑物抵押担保是房地产业务中最常见和最基本的风险控制措施之一。虽然还款顺序不如建设项目资金,但也可以为债权提供有效的保护。在操作上,要注意对符合条件的新建项目及时办理追加抵押登记,在建项目符合销售条件时,要注意抵押权人出具销售同意书后的催收监督。实现此类担保措施的障碍主要包括市场流动性风险和房地产企业私自出售房屋。

市场流动性风险主要是指当地房地产市场低迷,抵押物难以实现。如果该项目已具备居住条件,且已部分出售,则该项目还可能叠加有分散的抵押物,难以一起打包和处置。

(2)项目公司股权质押

要求项目公司股东以项目公司股权提供质押担保也是常见的风险控制措施之一。然而,在实践中,非上市公司股权的处置并不容易。在作者之前代理的一个案例中,评估机构表示,如果评估项目公司的股权价值,需要提供项目公司的以下材料:

(3)营业执照、营业执照、企业资质复印件,银行开户许可证、法定代表人身份证;(2) 公司简介、负责人简介和组织简介;(3) 公司章程、创业基金验资报告、变更验资报告;(4) 近三年的年度审计报告复印件;(5) 基准日的资产负债表、财务报表附注、利润表和现金流量表;子公司的财务报表;(6) 截至评估基准日的现金盘点表、银行存款对账单和银行存款余额调节表;(7) 往来账户确认函及往来账户账龄分析表;(8) 固定资产台账、无形资产台账、固定资产、无形资产权属证明;(9) 债权债务明细表;(10) 人力资源配置;(11) 所有外国协议和合同的副本;(12) 评估期内重大经济事项的决策资料及相关会议纪要;未来十年的预期经营状况、预计收入和费用;(13) 各种内部控制制度;(14) 其他补充材料。

(4)连带责任担保

除了房地产抵押和股权质押外,信托公司通常要求交易对手提供额外的信用增级主体,如上市公司或实际控制人在九届人民法院会议记录后提供的连带责任担保等,《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》相关担保制度的解释》进一步明确了上市公司对外担保的相关规定。因此,信托公司更难从上市公司获得担保。

至于实际控制人的担保,从笔者接触的案例来看,实际效果并不理想。企业的实际控制人往往提前作出各种财务计划和安排。豪宅和名车要么是以其他主体的名义,要么是权利的负担。债权人更希望通过法院将他们列入不诚实的被处决者名单,限制高消费和退出,从而增加他们的违约成本并敦促偿还。然而,对于一些实际控制人来说,信贷纪律措施的最大效果体现在“从无到有”的过程中。至于随后十几轮的不诚实行为,只不过是数字而已。此外,一些地方已开始试点自然人破产制度,需要持续观察和评估后续影响。

(5)项目公司的印章、许可证和账户监管

(部分项目),信托公司将与项目公司签订监管协议,共同管理项目公司的印章、执照和账户,以了解项目的建设和销售情况,并监督资金的分配和收取。在实践中,一些信托公司会选择有资质的第三方专业机构进行现场控制。

除了暴力驱逐常驻人员的极端情况外,在最近的房地产企业雷雨过后,越来越多的地方政府部门参与项目公司的运营,并尽一切努力确保房屋交付。就单个项目而言,当地商品房消费者的生存权和建设项目资金的优先权高于金融机构的债权,现有监管措施可能无法继续有效实施。

(6)强制公证

强制公证是作者最尊重的风险控制措施之一。根据相关法律法规的规定,债权人凭公证处出具的强制执行证明,可以直接向有管辖权的法院申请对违约债务人和担保人采取强制执行措施。该系统避免了漫长的诉讼或仲裁过程,可实现“早启动、早扣押、早执行、早赔偿”。这对于及时解决和处置风险项目无疑是极其重要的。

然而,当公证的执行受到集中管辖时,其效果也会受到影响。在正常情况下,执行案件的主管法院是被执行人住所地或被执行财产所在地的法院。从公开报告的角度来看,现有的集中管辖案件类型包括执行案件。虽然债权人仍然不必通过诉讼、仲裁和其他实质性程序,但要实现其关于被执行人资产提前处置的核心债权,可能需要统一协调和安排。过去,通过强制公证“短、平、快”处理和退出的期望可能会失败。

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