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房地产信托投资基金的国际经验和国内发展现状

REITS,房地产投资信托基金,即“RealEstateInvestmentTrusts”的缩写。就是一种以发行收益凭证的方式,募集投资者的资金,由专业投资机构进行房地产相关的投资,并将取得的收益按一定比例分配给投资者的投资工具。

什么是Reits?

REITS,房地产投资信托基金,即“Real Estate Investment Trusts”的缩写。就是一种以发行收益凭证的方式,募集投资者的资金,由专业投资机构进行房地产相关的投资,并将取得的收益按一定比例分配给投资者的投资工具。

REITS作为一种理财工具,对健全我国普惠金融理财市场、丰富我国房地产金融行业都有重要的意义。而在国内,由于受相关法规不健全的影响,公募REITS的发展一直步履蹒跚。

按照资金投向和收入来源的不同,REITS可以分为三类:

(1)权益型REITS:直接投资并拥有相关的产权,收入来源为不动产产生的租金和资产增值,目前唯一公募发行的鹏华前海万科REITS就是这一类;

(2)抵押型REITS:投资于房地产抵押贷款或者房地产相关的资产支持证券(ABS),收入主要来源于发放贷款收取的手续费和贷款利息;

(3)混合型REITS:介于二者之间,也就是从事贷款服务的同时,也拥有部分产权。

权益型REITS是目前国际REITS市场主流的品种。

从运作方式上来看,REITS主要是有两种运营模式:

(1)通过项目公司公开募集投资者的资金,集中投资于写字楼商场等商业性地产,将将这些经营性物业产生的现金流以还本付息的方式反馈给投资者;

(2)原有的物业发展商,将旗下部分或全部经营性物业聚集起来,设立专业的REITS,以其经营性的租金、利息作为标的,出售给投资者,并以其作为分红的标准,定期向投资者分配红利。

所以我们可以看到,有现金流产生的商业地产,或者是租赁类地产,是REITS的主要基础资产之一。

Reits的国际经验

实际上,REITS在欧美日发达国家已经成为重要的金融工具,在新加坡、香港等地区REITS也备受重视。

从历史的角度看,REITS发展比较充分的国家和地区,都有一个重要的宏观背景, REITS推出和蓬勃发展的时间点主要是房地产需求较弱或者刚刚经历经济萧条、银行坏账率较高或者资本金受限较多等原因。

我们来介绍一下美国模式和香港模式。之所以介绍这两个模式,是因为美国模式是世界REITS规模最大也是最成熟的地区,可能是中国REITS发展的方向;而香港模式是因为香港有很多REITS本身项目是在内地,在模式上存在可借鉴性。

1、美国REITS的发展

1960年,美国会批准《房地产信托投资法》,允许公开募集众多中小投资者的分散资金并用于投资地产项目,该法案推动了美国REITs的诞生。

截止到2017年底,美国REITs一共有222只,总市值达到11336.9亿美元。从FTSE美国REITs统计数据来看,2017年总回报率为9.27%,价格贡献回报为4.77%,股利回报4.27%。权益类REITs累计回报率高于抵押型及混合型REITs。

美国REITS的组织形态均为企业法人可以是商业信托、协会或者公司,股份管理过程中均可转让,以房地产上市企业存在,内部组织结构要求符合规范。股东最少100 人,要求股权必须分散;每年6-12 月期间,按照股份排名前五位的股东持股总量最多为50%(不含退休基金)。

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