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房产家族信托的构架模式及选择初步探讨

家族信托作为近年来国内家族财富管理的新兴手段,在房产领域如何发挥作用引人关注。本文就在国内目前制度环境下房产家族信托的构架模式及选择作初步探讨。

根据广发银行《2018中国城市家庭财富健康报告》,住房资产在家庭总资产的占比接近8成。家族信托作为近年来国内家族财富管理的新兴手段,在房产领域如何发挥作用引人关注。本文就在国内目前制度环境下房产家族信托的构架模式及选择作初步探讨。

1、房产家族信托的含义

顾名思义,房产家族信托是以房产作为信托财产的家族信托。原则上只要家族信托的信托财产中包含有房产产权(所有权、使用权、收益权等)相关权利均可称为房产家族信托。为使探讨更有针对性同时避免歧义,本文所称房产家族信托均指以完整的房产产权作为信托财产的家族信托。

2、房产家族信托的基础法律

根据《信托法》第七条规定,“设立信托,必须有确定的信托财产,并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。本法所称财产包括合法的财产权利。” 房产是合法的财产权利,可以作为信托财产设立信托。

3、房产家族信托的构架模式

房产不同于现金,不同的信托构架对信托的效力、作用及相应的税费成本有较大影响。

模式一:房产非交易过户构架

像现金资产一样,直接将房产交付受托人设立家族信托无疑是最简单快捷的方法。然而,根据《信托法》第十条规定,“设立信托,对于信托财产,有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的,应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的,应当补办登记手续;不补办的,该信托不产生效力。”房产属于应办理登记手续的财产。目前国内并没有房产信托配套的登记制度,也没有接受房产信托登记的登记机关。所以此路暂时不通。

模式二:房产直接交易过户构架

委托人先行设立家族信托,家族信托出资向委托人购买房产。这是目前较为主流的设想构架。这种构架在设立阶段,涉及个人所得税、增值税、土地增值税(暂免)、印花税、契税。持有阶段,涉及房地产税。终止阶段,涉及企业所得税、增值税、土地增值税、印花税、契税。

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