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房地产类信托如何进行风险防范?

房地产类信托如何进行风险防范?

房地产类信托如何进行风险防范?

一、抵押贷款型

运作原理:开发商将已经拥有的土地或房产抵押给信托公司获得信托贷款,承诺信托到期时归还贷款以解冻被抵押的土地或房产。此种产品结构设计简单,法律关系清晰,也是前期已经兑付的房地产类信托产品的主流模式,选择时应关注以下几点:

1、信托融资规模与抵押物的价值比率,价值是否经过公正地评估。抵押物价值如接近信托贷款总金额(抵押率偏高),那么一旦抵押物跌价,同时房地产项目失败,则变现抵押物将无法收回原信托贷款本金。目前,随着房地产价格在高位运行,抵押比率应该控制得更为严格,通常应当不低于2:1,如果在3:1(也就是按照评估价格打3折抵押)则比较安全。

2、抵押物的权属是否清晰。如施工方对建筑物的留置权是否影响抵押物的变现?开发商是否在国土局或房管局办理了土地和建筑物的抵押登记,并真实的抵押到信托公司名下?等等。投资者可以要求察看土地证或信托公司持有的他项权利证明,以避免未来的法律诉讼纠纷。

3、房地产项目的运行状况,已经取得的证件情况(通常要求4证齐全,最基本的已经具备土地规划证和土地使用权证),截至到信托产品发行时的开发进度,项目的位置、预计销售价格及市场前景等。

4、借款的开发商是否有偿债能力,以往的信誉如何。如有第三方提供担保,则考察担保方的信用等级应作为投资者的工作重点。

二、房产回购型

运作原理:开发商将已经达到预售状态的房产以低价格出让给信托公司,但约定一定期限后开发商溢价回购该房产。信托公司发行信托计划募集的资金购买该房产,如果到期后开发商不履行回购义务,则信托公司有权向第三方转让该房产。此种信托的风险点在于以下几个方面:

1、提防风险开发商没有实力在信托到期时按照约定的价格回购房产。投资者可以考察开发商的资质和过去已经开发项目的销售情况。

2、开发商承诺回购的房产在信托期内发生较大跌价的可能性。目前,一般信托公司为了控制风险,往往以低于当时市场价格一半的价格购买开发商的房产,以控制风险。投资者也应经常关注房产所在地房地产市场价格的波动状况。

3、如信托公司在购买房产后未在房地局办理购房合同备案登记或未履行项目管理职责,则开发商可能一房多卖,发生纠纷(如开发商私下将房屋卖给多人,则法律诉讼和执行风险很高)。投资者可以在投资期内要求信托公司出具是否办理了房产备案登记的证明,且要求信托公司履行项目尽职管理的责任,以避免该风险。

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