如何应对房地产持续回暖现象

一、近期房地产市场发展情况

1、房地产投资保持较快增长

国家统计局数据显示，1-5月，全国房地产开发投资41420亿元，同比增长10.2%，增速比1-4月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资29037亿元，增长14.2%，增速与1-4月份持平。5月单月全国房地产开发投资同比增速为9.8%，较4月小幅回落0.4个百分点，但增速仍保持较高水平。1-5月，房地产开发企业土地购置面积7742万平方米，同比增长2.1%，土地成交价款3522亿元，增长16.0%，增速提高2.4个百分点。

图1 全国房地产开发投资增速变化情况（%）

2、房地产销售加速回暖

国家统计局数据显示，1-5月，全国商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%，增速比1-4月份提高1.6个百分点。1-5月，商品房销售额48778亿元，增长11.8%，增速提高2.8个百分点。分区域看，东部地区商品房销售额增长2.1%，增速由负转正；中部地区增长26.9%，增速提高0.9个百分点；西部地区增长26.8%，增速提高1.8个百分点；东北地区增长18.9%，增速回落1.6个百分点。

图2 全国商品房销售面积及销售额增速（%）

3、房地产企业到位资金增速回升

1-5月份，房地产开发企业到位资金62003亿元，同比增长5.1%，增速比1-4月份提高3个百分点。其中，国内贷款10201亿元，下降2.8%；利用外资21亿元，下降76.2%；自筹资金19473亿元，增长8.1%；定金及预收款20122亿元，增长12.7%；个人按揭贷款9250亿元，下降3.6%。在限售限贷趋严的环境下，房地产企业一方面更加依赖自筹资金，重视信托融资渠道；另一方面提高首付、定金回款力度，不少开发商通过提高现款支付比例来缓解资金压力。

图3 房地产开发企业本年到位资金增速（%）

二、近期房地产信托业务状况

1、成立规模继续保持高位

2017年以来，信托公司房地产信托业务快速发展，全年成立的房地产集合信托规模4622亿元，同比增长134%。2018年1-4月，信托公司成立的房地产集合信托规模1618亿元，平均每月404亿元，同比继续增长111%。资管新规实施以后，5月信托公司成立的房地产集合信托规模为349亿元，同比下降29%，环比下降22%，但依旧在较高水平。从占比来看，2017年房地产集合信托成立规模占全部集合信托产品比重主要在20%-25%的区间，2018年一季度该占比迅速走高，其中2、3月均超过40%。5月份，房地产集合信托成立规模占比回落至32%，但仍然保持较高水平。