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景瑞控股:信托叠加表外 风险预期加剧 高息债下能撑多久?

景瑞控股(01862.HK)作为一家上海本土的房企,景瑞控股在港交所上市还比较早,2013年10月份就上市了;规模上,达到百亿元也不算太晚,2016年销售额就达到167亿元,且当年度的营收也超过了150亿元。

景瑞控股(01862.HK)作为一家上海本土的房企,景瑞控股在港交所上市还比较早,2013年10月份就上市了;规模上,达到百亿元也不算太晚,2016年销售额就达到167亿元,且当年度的营收也超过了150亿元。

但是2017年,景瑞控股突然转向轻资产,自2017年起景瑞控股逐步将“轻资本”渗透到运营模式和盈利模式中,甚至提出“改造高附加值的房地产金融和服务,实现弯道超车的完美蝴蝶式转变”。

除房地产业务外,风险资本是持有和运营办公楼、长期租赁公寓和资本运营的主要投资来源。当时的愿景是“我希望在未来三年景瑞能够达到1000亿的资产管理规模,并以美国的铁狮门为基准。”

回首往事,今天的景瑞房地产不仅错过了房地产的规模轨道,但也陷入了长期租赁公寓的泥潭。至于风险投资,没有喷水装置销售规模滞后,评级展望为负。可以说,转型失败的景瑞控股,不仅没有实现所谓的“三年1000亿资产管理规模”,甚至占收入绝对多数的房地产开发业务,已逐渐落后。

它仍在努力实现300亿美元的年度目标。在年初的业绩会议上,景瑞holding表示今年的销售规模将超过300亿

但从目前的销售情况来看,这个目标基本上是没有希望的。据业务介绍,2013年1月至10月holding的全口径销售额为251.59亿元,销售面积133万平方米2013年10月holding的销售额仅为8.31亿元,销售面积为4.74万平方米,9月平均销售价格17535元平方米。

8月景瑞控股完成销售额18.05亿元,销售面积9.87万平方米,平均销售价格18275元平方米;

8月景瑞控股完成销售额12.81亿元,销售面积58000平方米,平均销售价格21860元平方米;

7月景瑞控股销售额25.07亿元,6月完成销售额34.39亿元。

数据显示,7月以来,环比下滑严重。8月、9月和10月的销售额低于年度目标月平均值,10月的销售额比6月下降了76%。

根据最近三个月的销售情况,景瑞控股在这方面几乎不可能实现年度目标,标准普尔指出,由于中国土地储备不足和房地产需求疲软,该公司的合同销售可能在未来一至两年内放缓。由于销售和收入预订的放缓,预计该公司的杠杆空间可能面临压力。负面评级展望反映出,即使在不利操作的情况下,景瑞的杠杆率在未来一到两年内仍将保持在较高水平。

02高利率美元债券的“生命更新”风险

无论是从销售规模还是国际评级来看,持有的基础都相当薄弱。当前景瑞持有的六种美元债券无一例外都是高息债券,最低利率为12%,最高利率为14.5%。发债成本几乎是房地产企业美元债券利率的上限。

景瑞除了规模大、利率高之外,持有美元债券还有一个明显的风险,即短期风险大

据公开信息,在景瑞持有的美元债券中,一年内到期的美元债券达到6亿美元,约38亿元人民币。然而,目前景瑞控股的销售规模和月销量环比大幅下滑已成为市场关注的焦点。特别是在明年3月,剩余的1.9亿美元债券将被兑现。根据当前公开信息,景瑞控股尚未回购2021年后的美元债券。更值得注意的是,景瑞持有的许多美元债券价格普遍较发行价格下跌近40%,收益率甚至飙升超过200%。

截至22日晚,持有23年景瑞的10月份到期的美元债券报价为47.125,收益率为63.95%;2月23日到期的美元债券报价为57.125,收益率为72.94%;9月22日到期的美元债券报价为67.125,收益率为69.77%;3月22日到期的美元债券报价为62.125,收益率为216.63%。

可以说债券市场已经在用脚投票了

03目前景瑞holding有两种国内债券,私募债券19景瑞01(151925)和公司债券21景瑞01(188191)。融资余额分别为5亿元和13.5亿元,期限分别为3+2年和2+1年。换句话说,明年景瑞holdings也将面临私人债务转售的压力。

至于信托融资,它在过去两年几乎已经成为景瑞holdings的“救命钱”。仅根据用益权信托网络的统计,自去年6月以来,景瑞控股已经发行了18种信托融资,其中包括今年的12种。就融资金额而言,景瑞持有也是一件大事。如长安信托今年向景瑞房地产制定的“第一号收债信托计划”共分10期,累计资本约2.5亿元。

景瑞市场应能对未公开信息的非标融资和表外融资的数量和风险进行预测。

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