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地产信托第一还款来源风控逻辑

现在地产信托的风控措施简直可以用“乱花渐入迷人眼”来形容:抵押质押保证三件套一样不少,章证照共管,委派董事,委派驻场,销售资金监管,对赌条款。感觉一个病人生了病,呼啦超,啥仪器都用上了,感觉乱糟糟的。可是拨开迷雾,理顺背后的逻辑,所有监管措...

现在地产信托的风控措施简直可以用“乱花渐入迷人眼”来形容:抵押质押保证三件套一样不少,章证照共管,委派董事,委派驻场,销售资金监管,对赌条款。感觉一个病人生了病,呼啦超,啥仪器都用上了,感觉乱糟糟的。可是拨开迷雾,理顺背后的逻辑,所有监管措施的核心就是“现金流”。

房地产信托的第一还款来源就是项目本身产生的现金流,要使项目本身产生的现金流成为真实的第一还款来源那就必须做到“四个确保”:

确保每一分钱都用到了项目上,变成了在建工程固定资产;

确保工程正常施工建设,尽快达到预售,实现现金流;

确保预售后的每一分销售资金都被信托公司有效管理,要么继续变成在建工程固定资产,要么用于偿还信托公司贷款;

确保公司经营期间不存在其他不良负债,以影响信托公司债权的实现。

所以一切的风控措施都要以“四个确保”为核心进行闭环设计。

确保1:每一分钱都用到了项目上

为了达到确保1的效果,主要采取的风控措施有两项:

(1)贷款资金监管,即对企业的放款户进行监管,监管措施可以是预留印鉴、资金监管或网银密钥,其核心目的是如果没有信托公司同意,资金无法对外划转,最终确保贷款资金只能用于项目的工程建设;

其实采取了第一项风控措施之后,信托公司基本可以保证每一笔贷款资金都用到了项目上,核心目的可以实现了,但为了提升核心目的的实现质量,信托公司还可以采取以下两种措施:

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